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　　题目:有一宗工业用地，土地取得费及相关税费为15万元，为白有资金投入；土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为6%，土地开发期为1.5年.经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平，则在成本逼近法计算中的投资利息为元（）

　　题型:[单选题]

　　A.8934

　　B.18000

　　C.22500

　　D.22634

　　参考答案:

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　　第1题

　　某宗工业用地，土地取得费为100元/平方米，相关税费为50元/平方米，土地开发费是200元/平方米，利息

　　为15元/平方米，投资利润率为25%，则土地投资利润为()元/平方米。A．86.00B．87.50C．88.00D．91.25

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　　第2题

　　某法院在审理一起经济纠纷案件时，委托价格鉴证机构对××种子公司使用的一宗工业用地使用权进行价格鉴证。价格鉴证基准日为2010年5月17日。 该价格认证中心接受委托后，价格鉴证人员对鉴证标的进行了现场勘察与市场调查：鉴证标的的名称为常信站，面积为2876.60平方米，使用类型为划拨，其征地费为26.5元/平方米，根据国家、××省的有关法律、法规和××县的有关规定，有关税费主要包括土地管理费、耕地造地费和耕地占用税三项，其中土地管理费以征地费的3%计取，耕地造地费的标准为4.2元/平方米，耕地占用税4元/平方米。土地开发费为20元/平方米，资金利息率为4.32%，适当考虑风险系数，土地还原率确定为6.8%。土地开发周期设定为一年，投资回报率为5%，土地取得费假定取得土地时一次性投入，土地开发费假定在整个开发期内均匀投入。工业用地最高出让年限为50年。 根据上述资料，计算该宗土地在鉴证基准日的价格

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　　第3题

　　（二）以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断（标注“略“的为正常内容），阅读后回答所提问

　　题。“（一）采用成本逼近法估价1.土地取得费估价师调查了估价对象所在区域征收同类用地所支付的土地取得费用案例，计算平均值为92. 25元／m2。根据当地制定的征地区片价，估价对象所在区片的补偿标准为80元／m2，考虑到估价对象的具体位置和条件，确定估价对象土地取得费为90元／m2。2．有关税费A．土地管理费根据××省财政厅、××省土地管理局《征地管理费、建设用地批准书工本费纳入预算管理暂行办法》（[1995]×财农字第82号）规定，“土地管理费按征地费总额的2%征收”，确定估价对象土地管理费为1.8元／m2。B．耕地占用税根据《××省耕地占用税实施办法》（×政[198 7]119号），耕地占用税为8元／m2。C．耕地开垦费根据《××省土地管理条例》第29条，10～15元／m2的征收范围，本次评估过程中，按10元／m2征收耕地开垦费。有关税费=A+B+C=19.8元/ m23．土地开发费估价对象已经达到宗地红线外“六通”宗地内平整的状态，根据××市国土资源局提供的资料及《××省××市城区土地定级估价更新报告》，并参考周围地区的土地开发实际发生费用情况，确定土地开发费用为85元／m2。4．投资利息投资利息的本质是体现资金的时间价值，在取得土地及开发过程中，资金的投入应考虑其时间价值，在土地评估中投入资金的利息应计人投资成本。通过调查了解，平均开发期限确定为1年，投资利息率取估价期日2006年12月31日的一年期银行贷款利率6.12%，土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费用为均匀投入，投资利息计算如下投资利息=（土地取得费十有关税费）×开发周期×6. 12%+土地开发费×开发周期×1／2 ×6.12%=[(90-1-19.8)×l×6.12%+85×1×1／2×6.12%]元／m2=9. 32元／m25．投资利润通过调查当地土地开发及投资状况，成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、各项税费和土地开发费。通过对估价对象所在区域内的工业用地实际开发情况，工业用地开发的利润率一般为10%左右，则估价对象投资利润为投资利润=（土地取得费十有关税费十土地开发费）×10%=19. 48元／m26．土地增值收益根据土地管理部门提供的资料，当地土地增值收益一般按成本价格（土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和）的10%～30%计，考虑到估价对象所在区域的经济发展水平和土地市场的发育程度，本次评估中估价对象土地增值收益率15%计。根据土地增值收益公式土地增值收益=（土地取得费十土地开发费十有关税费十投资利息十投资利润）×15%=33. 54元／m27．无限年期土地使用权价格该宗地无限年期土地使用权单位面积地价为土地单价=l+2+3+4+5+6 =(90 -1-19.8+85+9. 32 -1-19. 48+33.54)元／m2=257.14（元／m2）8．区位修正成本逼近法测算过程中土地取得费和相关税费、土地开发费、利息、利润、土地增值收益等均为估价对象平均的客观价格，有必要对其进行微观区位因素修正。根据估价人员认为，对本次估价对象的区位修正采用基准地价修正体系比较恰当，综合分析后确定，区位修正系数确定为6. 64%。则：区位修正后土地使用权价格=257.14×(1+6.64%)元／m2=274. 21元／m29．有限年期土地使用权价格根据有限年期地价测算公式：VN—Vn[1-1／(1十r)N]式中VN——估价对象N年期土地使用权价格（元／m2）；Vn——一无限年期土地使用权价格（元/ m2）；r——土地还原率取6%（按估价基准日中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率2. 52%，综合考虑通货膨胀，再加上一定的风险因素调整值，按6%计）；N——剩余土地使用年期。运用上述公式，有限年期土地使用权单价=253.3元／m2。……”问题（每小题3分）：1．成本逼近法一般适用于征收新开发土地的估价，也比较适用于市场发育不成熟的城市边缘地带±地，或者是没有直接收益的土地估价。本案例为工业用地，请根据土地现状分类标准二级类，列举除工业用地以外的，至少5个适用成本逼近法估价的地类。2．上述案例在计算土地取得费用时，使用的是案例综合数据．在实际操作中，需要对案例的数据进行分解归类分析，依照现行法律，上述案例数据可以分解为哪几大类？3．上述案例中，土地取得费的计算结果要高于征地区片价，请从区片价的特点简述可能的原因。4．上述案例中确定的土地开发费用为85元／m2，实际上是由多个单项工程支出构成，请列 出土地开发中可能的单项工程。5．上述案例中区位修正运用了基准地价系数修正体系，请列出该体系中可能有的影响工业地价的区域因素。

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　　第4题

　　2014年8月，A房地产开发有限公司取得一宗土地，支付地价款及相关税费4300万元。2017年12月，被政府征收土地闲置费700万元。2018年1月将土地面积的60%(其余40%尚未开发和使用)开发建造一栋写字楼，建筑面积10000平方米，支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用，合计1500万元，并全额取得发票;支付主体工程价款2850万元，根据合同约定实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存2年，建筑企业按照工程总价款3000万元开具了发票。2019年6月，A公司将开发建造的写字楼1000平方米转为固定资产;以均价2万元的价格(不含税)对外销售6000平方米;2000平方米作价4000万元(不含税)投资入股B公司;1000平方米通过中国青少年发展基金会捐赠给希望工程。以下说法中，正确的有()。

　　A.计算土地增值税时应扣除的土地成本为2580万元

　　B.计算土地增值税时应扣除的开发成本为3600万元

　　C.计算土地增值税时应扣除的增值税为600万元

　　D.计算土地增值税时应扣除的印花税为8万元

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　　第5题

　　北京某房地产开发企业，2019年发生相关业务如下：（1）1月购买一宗8000平方米的土地，合同注明价款10000万元，缴纳相关税费400万元，已经取得土地证。2月份对该土地进行“三通一平”，与建筑公司签订的合同

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　　第6题

　　市区某工业企业 2014年3月转让一宗 3年前购置的未经开发的土地使用权，签订产权转移书据，取得转让收入 2000万元，缴纳印花税 1万元。该土地购进时支付的地价款为 1200万元，按国家有关规定缴纳了相关税费 30万元。该企业计算土地增值税时， 扣除项目金额合计()万元。

　　A.1270

　　B. 1245

　　C. 1275

　　D. 1341

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　　第7题

　　今有一宗“七通一平”的待建筑土地。土地使用权年限为50年，从2004年1月1日起计。土地总面积1000m2，规

　　划允许建筑面积4000m2，适宜建筑某种类型的写字楼。预计总开发时间是2年，建筑费为每平方米1000元，专业费用为建筑费的8%，第一年均匀投入60%的建筑费和专业费用，第二年均匀投入其余的建筑费和专业费用。销售税费为未来楼价的8%，购买该宗地相关税费为地价的4%，年报酬率为15%，折现率为14%，该写字楼可出租面积为总建筑面积的70%，工程竣工后一次全部租出，预计出租的净收益为60元/m2.月。试利用所给资料，用现金流量折现法评估该宗土地在2004年1月1日的总价、单价及楼面地价。

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　　第8题

　　安华公司的一块工业用途地宗，面积为70000平方米，是通过城镇土地出让而取得的（为毛地出让）。出让金500元／平方米，拆迁费200元／平方米，开发费600元／平方米，其他费用（包括税费）150元／平方米，土地开发周期为两年，假设土地取得成本一次性投入，开发资金均匀投入，经调查目前市场上房地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为5%，测算的该地区工业用地增值收益为土地取得费、税费、土地开发费、利息、利润之和的20%。请评估该土地经开发后的总价值。（列出计算过程，计算结果以“万元”为单位，计算结果保留两位小数）

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　　第9题

　　某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有企业用地，土地总面积为3

　　000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。 2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费 (含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。

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　　第10题

　　甲公司为房地产开发企业，20×9年1月通过出让的方式取得一宗土地，支付土地出让金210000万元。根据土地出让合同约定，该土地拟用于建造住宅，使用期限70年，自20×9年1月1日开始起算。20×9年末，上述土地尚未开始开发，按照周边土地最新出让价格估计，其市场价格为195000万元，如将其开发成住宅并对外出售，预计售价总额为650000万元，预计开发成本为330000万元，预计销售费用及相关税费为98000万元。不考虑增值税及其他因素，上述土地在甲公司20×9年12月31日资产负债表中列示的金额是（）万元

　　A.195000

　　B.207000

　　C.222000

　　D.210000

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　　第11题

　　某房地产开发企业取得一宗土地使用权用于开发建造写字楼，支付地价款300万元，支付契税等相关税费10万元；开发期间支付前期工程费130万元、基础设施费200万元、公共配套设施费40万元，支付建筑企业工程款540万元（合同规定工程总价款600万元，当期实际支付总价款的90%，剩余的10%作为质量保证金留存2年，建筑企业按照工程总价款开具了发票）；项目竣工后，企业对外销售了90%，剩余的10%用于对外出租。则该房地产开发企业进行土地增值税清算时，可以扣除的房地产开发成本是（）万元。

　　A.970

　　B.873

　　C.819

　　D.910

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